¿DEBE EL INQUILINO DE UN LOCAL DE NEGOCIO SEGUIR PAGANDO LA
RENTA EN LA SITUACIÓN DE ALERTA DECRETADA POR LA CRISIS DEL
COVID-19?

Desde que el pasado 14 de marzo fuese decretado el Estado de Alarma por el
Gobierno, muchos, sino todos, son los sectores económicos afectados.
En este artículo queremos aclarar qué sucede con los contratos de alquiler de locales
para negocios ante una situación imprevisible e inevitable como es que el Gobierno
haya decretado el estado de alarma el pasado 14 de marzo de 2020 obligando al cierre
de restaurantes, bares, tiendas, etc.

Sin duda todos esos contratos se adoptaron en un momento en que no estaba en la
mente de ninguna de las partes que pudiese darse esta circunstancia, ya que es algo
absolutamente excepcional, y que debe ser considerado como fuerza mayor.

Por eso, ante este cambio tan significativo de las circunstancias, en las que el inquilino
o arrendatario es la parte perjudicada que asiste al cese de su actividad dejando de
percibir ingresos, debemos preguntarnos si debe seguir abonando la renta pactada en
su día, si puede pedir una suspensión temporal de la misma, o incluso, si puede
resolver el contrato de arrendamiento.

Pues bien, llegados a este punto, conviene recordar que existe una clausula implícita
en todo contrato que se denomina “rebus sic stantibus” que tiene como finalidad
restablecer el equilibrio de las prestaciones acordadas por las partes en el momento
de la perfección del contrato que hayan sido alteradas por circunstancias
extraordinarias e imprevisibles.

Sin duda, el estado de alarma decretando el cierre de negocios constituye una
circunstancia extraordinaria, no imputable a ninguna de las partes contratantes.
Es por eso, por lo que la regla citada “rebus sic stantibus” basada en el principio de
buena fe que debe presidir todo contrato, tiene precisamente cabida en estos casos.
Se trata de una norma que si bien no está recogida expresamente en ningún texto
legal, sí ha sido reconocida por la doctrina y nuestra jurisprudencia quien siempre ha
señalado la cautela con que ha de ser aplicada, teniendo un marco de aplicación
sumamente restrictivo.

Para la aplicación de esta clausula señala nuestro Tribunal Supremo que deben darse
los siguientes requisitos:

1.- Un cambio de circunstancias.
2.- Imprevisibilidad.
3.- Excesiva onerosidad
4.- Subsidiariedad, esto es, que su aplicación se produzca cuando no exista en cel
contrato una clausula específica que ya contemplara un restablecimiento del
equilibrio contractual.

Por lo expuesto, entiendo que el inquilino de un local de negocio que se haya visto
obligado a cesar su actividad por los efectos del coronavirus, puede invocar la clausula
“rebus sic stantibus” para pedir la suspensión del contrato o incluso, su resolución.

Esta norma no escrita, ya fue invocada ante los tribunales en los no muy lejanos años
de crisis económica, destacando a tales efectos Sentencias de la Sala de lo Civil del
Tribunal Supremo de 15 de octubre de 2014 y 30 de junio de 2014 entre otras.
A la vista de lo analizado, creo que es más urgente y necesario que nunca adaptar
nuestro Código Civil a las nuevas circunstancias que la aparición del Covid 19 ha
generado, regulando de forma expresa la regla “rebus sic stantibus” encaminada a
restablecer el enorme desequilibrio que una situación así puede originar en las
relaciones contractuales.